50歳で、東京都23区内に中古リノベーション戸建て住宅を購入する方法

私は既に50歳を超えておりますが、東京都23区内に中古一戸建てを購入することができました。
このページでは、その手順を解説します。

参考までに、購入後のリフォームについては、次の記事をご参照ください。
(文末にも同じリンクがあります。)

目次

購入の経緯

当初は、年金生活と同時に、どこかに移住すればいいかな…程度には考えていましたが、そうなるとローンは組めませんよね。
ですので、無理のないプランで購入できる住宅はないかな?と思ったら、意外と手が出る金額で販売していたので、思い切って購入に踏み切りました。

とはいえ、時期はコロナがそろそろ話題になっていた2020年の2月頃で、緊急事態宣言の直前。
近々では一番物件が安かった時期で、とてもラッキーではありました。

新築や中古マンションではなく、中古一戸建に絞る

住宅は、土地、新築(一戸建て、マンション)、中古(一戸建て、マンション)に分かれますが、まず、部分が買えそうなものに絞ります。

土地や新築は手が出ないので避けた

東京都23区内で新築一戸建ては、2020年当時では4〜6千万円程度で買える地域もありました。
ただ、ある程度の頭金が用意できるか、割と若い年齢で長期ローンを組まない限りは、年齢的には難しいかなと思い、こちらは断念しました。

仮に若い年齢でローンを組んで新築を購入したとしても、50歳を迎えたときには、中古住宅と変わらない状態にはなります。
その際、リフォームするか、建て替えるか、他の物件を購入して引っ越すかの選択に迫られるかもしれませんね。

同じ中古住宅でも、マンションという選択肢はなかった?

我が家は、猫の里親ボランティアのお手伝いをしていた関係で、当時5名ほどの猫ちゃんたちと同居していました。
この場合は、中古マンションの選択肢はかなり狭くります。
ですので、あれば選択肢に入れる程度で、優先順位は低かったです。

昨今のペットブームもあり、新築マンションでは問題なく飼えるケースもありますが、中古物件では、条件付きのケースが多いため、飼えたとしても1〜2匹。
なので、我が家はちょっと厳しいですね。

ですので、中古住宅に絞ります。
中古マンションよりも、やや難易度が高いですが、はたして見つかるでしょうか?

中古一戸建のバリエーション

一言で中古一戸建てといっても、かなりのバリエーションがありそうです。

格安物件に多いタイプの物件は以下のとおりです。

再建築不可物件

人気エリアなのに格安(例えば相場5〜8千万円なのに2千万円台)で出ている物件は、大抵これです。

再建築不可とは敷地が建築基準法上の道路に面していない、あるいは、面していても2m未満である土地の物件で、このような物件は再建築ができません。

不動産広告の「セットバック」と「再建築不可」って?

このような物件には「再建築不可」と書かないといけないと思いますが、書いていない物件もあり、代わりに「投資向け」などと書いていることも多いです。
なので、賃貸(シェアハウス)や民泊用にアレンジしたり、隠れ家的なレストランやカフェに改装したりというイメージが強いですが、普通に住むこともできます。

都市部で古民家を改装した系のお店って、大抵路地裏ですよね?
それは大抵このパターンだと思ってください。

築年数が古い反面、間取りは広くて、住居用は「新築そっくりさん」のようなフルリノベーションで新築同様となり、きれいな格安物件も結構みつかりましたが、火事で全焼してしまった場合、再建築できないのは、相当なリスクかなと。

さらに、ローンが組みにくい(ノンバンクになってしまう?)というハードルが意外と高いです。

なので、自然と候補からは外すようにはなりました。

これらは道路に隣接する他者の土地の一部を購入あるいは借りたり、43条但し書き申請を行うことで再建築できるようになるテクニックがあるようですが、素人が手を出すにはリスキーかも。

違反建築物と既存不適格建築物

以降は再建築可ですが、それなりの事情があります。

違法建築とは?リスクと違法建築の事例3選、買ってもいい物件を解説
既存不適格建築物は買っていいのか

違法建築とは、文字通り、そもそも再建築不可などの建てては行けないところに建ててしまったり、最初から建ぺい率や容積率がオーバーしてしまっている物件です。

こちらは再建築不可同様、まず銀行から借りることができないと思います。

既存不適格建築物は最初から違反であったわけではなく、新築時はOKだったものが、建ぺい率等が条件の範囲外になってしまった物件です。
不動産検索サイトでよく「同じ容積での立て直しはできません」といった文言が登場しますが、それがこちらになります。

再建築不可ほどではないにせよ、ローンが組みにくい物件もあるようです。
こちらは不動産屋さんに相談してみてください。

狭小住宅

同じエリアでも比較的格安で購入できるのが狭小住宅です。
ただ、我が家は割と荷物が多いので、結果的に避けるようになりました。

また、セットバックが必要で、建て替えがかなり不利になる(現実的ではない)ケースもあるため、建て替えにはかなり不利です。
もし、建てられたとしても、坪単価は割高になると思います。

駐車場がない住宅

以降はリスクのない住宅。

こちらも比較的安くなります。
交通至便な反面、付近の道路事情があまり良くない等で、車を持たないのであれば、ありだと思います。

こちらも選択肢に入れます。

築年数が経ったので内装をリノベーションした住宅

内装が新築同様にキレイな物件です。

反目、築20年以上で、住宅ローン減税が受けられないと思います。

築年数が経ったがリフォームされていない住宅

リノベーション住宅よりも割安の場合もあれば、意外とそうでもないケースもあり、リノベーション物件よりも安い金額で購入しないと、あとで大変なことになるでしょうね。

また、かなり広い間取りであると、リフォーム費用が相当な金額になるかと思います。

築浅物件

多分に、一番人気があるのは築浅物件です。
築浅であれば違反建築物や既存不適格建築物である可能性は極めて低いでしょうし、住宅ローン減税なども期待できるでしょうね。
人気エリアでは手に入りませんが、エリアによっては、こちらも選択肢に入ります。

気になる点は、無理な設計で建売しているケースでしょうか。
不動産屋さんを通じて、当時の建売の販売会社等は調べられると思いますので、評判等は気にしたほうが良いかもしれません。

エリアを絞り込む

検索すると相当数の物件が引っかかりますが、概ね、エリアは限られそうです。

価格的に手が出しやすいエリア

参考までに、都23区内で比較的手を出しやすい物件が多かったエリアは以下のとおり。

  • 練馬区(大泉学園周辺など)
  • 板橋区(都営三田線の志村地区より先など)
  • 足立区
  • 江戸川区
  • 荒川区(尾久周辺など)
  • 江東区・墨田区(荒川沿いや東武亀戸線、伊勢崎線など)
  • 葛飾区(水元・金町・柴又周辺など)

ようは徒歩圏内ギリギリか、バスに頼らないといけなかったりするようなエリアでしょうか。
あるいはゼロメート地帯だったり、治安や民度等に不安のあるエリアでしょうか。

私は正直どこでも良かったのですが、妻は副都心に一度出て、さらに都心へという通勤パターンに飽きていたようなので、城北か城東地区中心で探すことにしました。

人気エリアの格安物件は難あり?

実は、10年以上前にも格安物件を、人気エリア中心に探したことがあるのですが、当時の不動産屋さんから紹介されたのは、概ねこのような物件でした。

  • 河川が近い(神田川・善福寺川など)
  • 坂の下や崖地などに無理に建っている
  • 部屋やお風呂が狭い

都心の小規模な河川は、普段はチョロチョロ流れる程度の小川ですが、大雨になると急流化し危険で、氾濫するリスクがとても高いですよね。

また、人気エリアは坂が多く、中には激坂や階段で行き来するような地区もあります。
正直なところ、老後にはすみたくないエリアですね。

人気エリアは意外と生活不便?

引越し前に住んでいた場所は、方南町に近いエリアでした。
前項のような坂の多いエリアでしたが、ここには、島忠ホームズがあるんです。
これが、とても大きかったです。

でもそれは例外で、都内23区の人気エリアでは、こういったホームセンターは少ないです。
それでも「○○銀座」的な、とても大きな商店街があれば、かなりの部分は事足りますが、そうではないエリアですと、後々苦労するかもしれません。

参考:もしマンションも選択肢に入っていたら?

猫ちゃんがいるので、私は選択肢から外しましたが、もし、マンションも選択肢に入っていたら…

  • 丸の内の方南町支線(あるいは方南通りの新宿〜方南町間)
  • 都営新宿線の森下・住吉・西大島付近

が候補に加わります。

先程のホームセンター(このケースでは島忠)に近いことと、普段使いの商店街が充実しています。
新宿といった大規模繁華街にも1本で行けることも大きいです。
(方南町支線沿線でしたらバスや自転車でも行けますね。途中に激坂があるので、電動アシスト自転車のお世話になりそうですが。)

江東区は地下鉄もそうですが、都営バスも充実している印象があります。
城東地区は、橋を渡る以外の坂道がないのは楽ですね。

購入手段

検索して、傾向と対策がわかった段階で、いざ、実行に移していきます。

まずは不動産屋さんへのアプローチ

まずはSUUMOやアットホームなどのサイトから、いくつか候補を絞り、そこに載っている不動産屋さんへ連絡を取ります。

不動産へのアプローチのきっかけとなった物件は「築年数が経ったがリフォームされていない住宅」かつ比較的「狭い間取り」でした。
場所は、「一戸建てでイメージしたエリア」のリストアップした内の下の3つの範囲内です。
述べ60平米強で価格は1千万円台後半で再建築可、23区にしては相当安いです。

アポイントを取ったのち、とりあえず案内してもらいました。
しかし、部屋の入口が180cm以下だったり、床が歪んでいたりと、思った以上に手を入れる必要があったことと、さらに建ぺい率が今の基準にあっていないということもあり、再建築不可同様ローンがおりにくい物件とのことで、(問い合わせの多い物件なんだそうですが)避けたほうが良いとのこと。

レインズを使い住宅を絞り込む

仕切り直しです。
せっかくなので、プロの力を借りて、住宅を探すことにしました。

まずは、不動産屋さんへ、どのようなプランで探しているかを伝えます。

次に、レインズというシステムを紹介されました。

レインズとは?

こちらは不動産業界標準の、全国の不動産売買情報が掲載されているデータベースで、不動産は基本こちらに登録されるようです。
希望の条件を入力していただくと、相当数の物件が見つかりましたが、エリアを絞り込み、15件ほどピックアップしましたが、とりあえず次回見学できる範囲で3〜4件に絞り込みます。

結果的に「築浅物件」「内装リノベーション物件」「築年数が経ったがリフォームされていない住宅」がバランス良く見つかり、どのようなものか?の経験値を積むためにも、いい機会になったと思います。

さて見学

不動産会社から近い物件から見ていきます。

築浅物件

町工場の多い地域でしたが、最寄り駅から数分で、商店街にも徒歩圏内の、築7年程度の物件。
築浅物件の売り主は、辞令(Uターン?)で引っ越しするために手放すようです。

ハウスメーカーも売主の不動産会社に確認しましたが、特に問題はなさそうです。
私はここでも全然良かったのですが、いわゆるペンシルハウス的な間取りで、駐車場がちょっと無理に作っている感じがしたこと、さらにベランダが北向きだったので、妻が渋っていたため、保留とします。

また、現状のまま引き渡しされるので、壁の張替えやエアコン取り外しは自分で行うことになりそうです。

築年数が経ったがリフォームされていない住宅

部屋数が多く、和風ながらお金がかっていそうな外見で、延べ面積も広かったのですが…

  • 水回りに手を入れていない(リフォーム必至)
  • 部屋数は多いのだが和室中心で風通しが良すぎる
  • 昔の和風の家なので、2Fのエアコン室外機が1Fの屋根に散乱

リフォーム費用を考えると予算オーバーとなり、却下となりました。
また、高速道路に近く、トラックの音が響くのも気になりました。

中古リノベーション住宅

この物件は売り主が一般人ではなく、業者が売り主だと教えてくれました。見分け方は簡単で「税込」と書いてあればそうなんだそうです。勉強になりました。

予算よりも若干高かったのですが、不動屋さんが「ここはオススメですよ」と言っていたとおり、内装はほぼ新築同様でした。
かなり手を入ている感じですね。屋根も張り替えているようです。

ペンシルハウスが一般的ではないころの物件(築25年程度)で、シャッター付きビルトインガレージになっています。

結果、購入を決めた物件は?

「中古リノベーション住宅」でした。

もうすこし他の物件を見ても良かったのですが、コロナが迫っていた時期(緊急事態宣言直前)だったため、不動産売買自体が不透明で、今後どうなるかわからず、物件がなくなると値上がりが予想されたので、こちらに決めました。

後述しますが、水回りの機器が人気メーカーの人気機種だったこともあります。

もうひとつの理由は、周辺に新線の計画があり、新駅に近くなるのでは?という話があったことですね。

住宅ローンはどこで借りた?

購入を決めたと言っても、ローンが組めなければ先には進めません。

都市銀行より地方銀行等、地域に根ざした銀行の方が借りやすい

経験されている方は多いと思いますが、都市銀行よりも地方銀行の方が借りやすいと思います。

ネット銀行は候補に入れませんでしたが、こちらも厳しいかもしれません。

城東地区であれば千葉の銀行、城北地区であれば埼玉の銀行も視野に入ると思います。

地方銀行は「夫婦連生団信」が選択しやすい

実は、地方銀行を利用した一番の理由は「夫婦連生団信」が利用できることです。

夫婦連生団信では、月々の返済金額は若干割高になりますが(数千円程度)、これを利用すれば、夫婦のどちらかが死亡した場合、ローン返済残高の残額が充当されます。

似たようなシステムにペアローンがありますが、こちらはローンを半額ずつ支払うため、死亡時にローン残高の半額は一方に残ります。
これは大きな負担になると思います。

このシステムを採用する地方銀行は多いのですが、都市銀行でこのシステムを採用しているのは三井住友銀行のみです。
なので、ほとんどの人に知られていないのが残念ですね。

ですので、不動産会社の担当者が、当初から「地方銀行で行きましょう!」と言ってくれたのが、感謝ですね。

中古リノベーション住宅のチェックポイント

参考までに、中古リノベーション住宅の購入した上で、参考になりそうなポイントを列記しておきます。

建付けをチェックする

これはリノベーション以前の問題かもしれませんね。

柱から見直すのであれば、気にしなくても良いのかもしれませんが…

水回りのメーカーを気にする方はチェックしておく

購入した住宅はリフォーム済み物件だったので、メーカーを指定する余地すらありませんでしたが、以下のブランドを使用していました。

  • トイレはTOTO製
  • キッチンはクリナップ製
  • お風呂はパナソニック+ノーリツ製
  • 照明、インターフォンはパナソニック製
  • ドア等もパナソニック製(パナソニックホームズ?)

当初、フルリフォームを覚悟しており、自分で内装業者を選んで…と考えていましたので、水回りの人気メーカー・ブランドのランキングをチェックしていましたが、概ね1〜3位内のものが使用されていたのが驚きました。

唯一、洗面台のみ安そうで若干古臭く感じ、かつリフォームが雑(ここだけリフォームしていない?)で、具体的には配電盤の直下につけたようで、配電盤の内部が開けられなくて困りました。
ここは、お金に余裕があれば、改善したいところです。

シャッター付きビルトインガレージで夏場は涼しい、車にやさしい

今のペンシルハウス住宅だと、ビルトインガレージにシャッターが付いていないものがほとんどですが、シャッター付きビルトインガレージは夏場はとても涼しいです。
車にやさしいと思います。

ガレージと半地下は鉄筋なので、1Fは涼しい

注文住宅だったとのことで、ガレージがやや下り坂で、ガレージ裏の部屋が半地下になています。
1Fには階段を数段登るスタイルで、1990年代に流行った住宅のようですね。

1F以上は木造のようですが、1Fは鉄筋の影響があり、夏は一般的な木造住宅よりも涼しく、冬はより寒く感じます。

1Fが駐車場のみで、住居は2Fより上といった中古住宅は、特に都心に多いと思いますので、参考にしてみてください。

半地下が寒い

ガレージ部分は鉄筋のようで、壁がむき出しの場所があり、そこから冷気が伝わり、半地下の洗面所が寒くなります。

これは断熱シートをDIYで貼り付け、寒さは改善できました。

地下、半地下物件は、湿気に注意

こちらもよく言われることかもしれません。

特に、購入物件は半地下に浴室や洗面所があるため、湿気が溜まりがちです。
除湿機のお世話になっています。

都内で販売されている除湿機のほとんどは、冬季には使用できませんので注意しましょう。

屋根裏収納は見落としがち

逆に、屋根裏収納はリフォームされておらず、灼熱なままです。

多くのお宅が悩まれていると思いますが…
ここは、なんとかしたいところですね。

内装フルリフォーム物件では、エクステリアがおざなりになることも

SUUMOなどで、「内装フルリフォーム」と書いてあっても、それは室内・インテリアのことを指しており、外装・エクステリアは手を加えていないケースが多いかもしれません。
具体的には…

  • 玄関ドア
  • ポスト
  • シャッター
  • 窓・ガラス
  • ベランダ
  • 屋根

このあたりの状況はチェックしておくと良いと思います。
私の購入物件は、屋根のみ補修していたようですが、他はおざなりになっていました。

空調はついているか?

これは購入者が持参することを想定して、つけていなかったようです。

メーカーの好みもありますしね。

経年劣化で一部ギシギシするところはある

100%完璧にチェックはできなかったので、仕方ないところですが…これは情報収集して、対策をとらないといけないと思います。

最後に

100%満足というものはないので、ある程度妥協して、妥協できない箇所は自力でなんとかする…といったところでしょうか。

この後に行ったプチリフォームについては、以下の記事をご参照ください。

それでは、また。

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